Immobilie - kaufen oder mieten?

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Überlegungen zu Miete und Kauf von Immobilien

Lohnt der Immobilienkauf?

Die Zinsen zur Finanzierung von Immobilien sind derzeit sehr günstig. Auch die Einschätzung der langfristigen Wertentwicklung von Immobilien ist positiv. Besonders aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Lage zögern dennoch viele potentielle Immobilieneigentümer vor der Entscheidung eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu kaufen. Auf dieser Seite haben wir Informationen für Sie zusammengestellt, die Ihnen bei Ihrer Entscheidung eine Hilfe sein sollen.

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Die drei Kriterien zur Immobilienwahl...

...sind bekanntlich die Lage, die Lage und die Lage. Dieser Spruch ist zwar so alt, dass er schon einen sehr langen Bart hat, er trifft die Situation aber dennoch sehr genau. Beobachtet man beispielsweise den Immobilienmarkt in Deutschland stellt man fest, dass die Kluft zwischen teuren und billigen Lagen immer weiter auseinander geht. In einem großen Teil des Landes - vor allem in den ländlichen Bereichen der neuen Bundesländer - sind die Preise für Immobilien so ruinös billig, dass es wohl nicht möglich ist, einen Neubau zu erstellen, der nach Fertigstellung die Herstellungskosten wert ist. Wer dort eine Immobilie kauft - oder gar neu baut, der sollte sich des besonderen Risikos bewusst sein.
In Ballungsräumen - insbesondere natürlich in deren guten Lagen - entwickelten sich in den letzten Jahren die Immobilienpreise wieder nach oben. Der Rückgang der fertig gestellten Neubauten im Jahr 2007 (nach Abschaffung der Eigenheimzulage) könnte zudem zu einer weiteren Verknappung und damit einher gehenden Verteuerung von Wohnraum führen. Aber in jedem Fall sollte man sich dessen bewusst sein, dass die Bevölkerung in Deutschland zurück geht. Immer weniger Menschen werden nach Immobilien nachfragen - die Frage ist nur wo und wonach?

Doch auch wenn eine gute Lage das A und O beim Immobilienkauf ist, muss der Eigennutzer natürlich dort kaufen, wo er lebt. Und der "kleine Renditeanleger" muss natürlich auch ein Objekt an einem Ort erwerben, an dem er einfach und schnell nach dem Rechten sehen kann. Mieterwechsel, Reparaturen etc. machen die Anwesenheit vor Ort nötig und entweder man nimmt die Dienste eines zuverlässigen Hausverwalters in Anspruch - oder man ist eben selbst vor Ort.

Die Wahl des richtigen Objektes

Bei Immobilien, die in erster Linie nicht der Kapitalanlage, sondern der Eigennutzung dienen, ist die Frage der optimalen Lage natürlich anders zu stellen, als bei Objekten, die ausschließlich zur Geldanlage gekauft werden. Bei Eigennutzung spielt es eine große Rolle, inwieweit ein Objekt den individuellen Wohnansprüchen entspricht, aber auch, inwieweit in Kürze Instandhaltungsaufwendungen und Reparaturen zu erwarten sind. Eine hochwertige Bauausführung spart im Lauf der Jahre Kosten.

Doch wie findet nun die richtige Immobilie? Natürlich kann man ganz konventionell einen Makler in Anspruch nehmen. Dieser sendet einen dann ggf. von Zeit zu Zeit Exposés zu. Doch die Sache hat ihren Preis und dieser beträgt im Erfolgsfall meist 3,48% des Kaufpreises - also eine recht stattliche Summe. Ob die Dienste des Maklers dies wert sind, dass muss jeder für sich entscheiden. Sicherlich erwartet sich der Käufer vom Makler eine individuelle Betreuung und aktive Recherche im Sinne des Käufers - und nicht nur ein gelegentliches übersenden von mehr oder weniger geeigneten Objekt-Exposes per Post oder E-Mail. Klären Sie Ihre Wünsche und Ansprüche in jedem Fall bei einem persönlichen Gespräch mit Ihrem Makler. Wenn der Makler hierfür keine Zeit hat - suchen Sie sich einen anderen!

Das Internet bietet optimale Möglichkeiten sich nicht nur allgemein über den Immobilienmarkt zu informieren sondern auch das richtige Objekt zu finden. Auf Immobilienbörsen findet man Zigtausende von Wohnungen und Häusern zur Miete und zum Kauf. Die unserer Meinung nach wichtigsten Immobilienbörsen für den deutschen Immobilienmarkt sind:

Eine weitere wichtige Informationsquelle stellen nach wie vor Zeitungen - und deren Internet-Immobilienangebot dar. So sollten Sie auf jeden Fall einmal den Internetauftritt Ihrer regionalen Tageszeitung besuchen und dort nach dem Online-Immobilienmarkt suchen.

Kostenvergleich

Ob man eine Immobilie besser kauft oder mietet, hängt von vielen Faktoren ab. Basierend auf realistischen Annahmen kann man zukünftige Kosten und Preisentwicklungen kalkulieren und so Prognosen abgeben. Eine nützliche Kalkulationshilfe haben wir auf www.geldsparen.de entdeckt. Mit dem dortigen Rechner können Sie einfach ermitteln ob für Sie der Kauf oder die Miete günstiger kommt.

Finanzierungsbeispiel

Welcher Finanzierungsaufwand für eine Wohnung entsteht, möchten wir mit folgendem Beispiel einer 70m²-Wohnung in Ballungsraumlage demonstrieren. Dieses Beispiel bezieht sich auf eine Familie mit einem Kind und 10.000 EUR Eigenkapital (Eigennutzer).

Kaufpreis Wohnung EUR 94.000
Notarkosten, Grunderwerbssteuer EUR 5.500
Gesamtaufwand EUR 99.500
 
abzgl. Eigenkapital EUR 10.000
Finanzierungssumme EUR 98.500
Zinsaufwand bei 10-jähriger Zinsbindung und einem effektiven Jahreszins von 3.3% pro Jahr (Stand November 04) EUR 2.953
zzgl. 1% anfänglicher Tilgung (Tilgung ist Vermögensbildung) EUR 895
Gesamtaufwand (jährlich) EUR 3.848

*zzgl. Hausgeld/Wohngeld

Immobilien als Kapitalanlage

Stellt man sich die Frage, ob eine Immobilie eine geeignete Kapitalanlage darstellt, so sollte man sich fragen:

  • Welche Beträge stehen mir zur Anlage zur Verfügung
  • In welchen Zeitintervallen plane ich?
  • Welche Risikobereitschaft bringe ich mit?

Zunächst einmal sollte man sich darüber im Klaren sein, dass Immobilien als Anlageform nichts für kleine Geldbeutel sind. Ohne Kapital braucht man sich keine Fragen zur Anlage stellen - vor allem nicht in Immobilien. Von Produkten welche "dem kleinen Mann" vorgaukeln, er könnte damit auch mit wenig oder gar keinen Eigenmitteln von einer guten Wertentwicklung von Immobilien profitieren, sollte man die Finger lassen. Oft werden solche windigen Anlagegeschäfte auch noch kombiniert mit Sparverträgen zur Tilgungsaussetzung - erzählt dann der "Finanzberater" noch was von Steuerersparnis und staatliche Förderung in Anspruch nehmen, dann sollte jedem klar sein: Hier wird ein Produkt verkauft, dass für den Verkäufer optimiert wurde - bestimmt aber nicht für Ihre ganz individuellen Ansprüche. Oft handelt es sich dabei auch gar nicht um den Erwerb von Immobilieneigentum, sondern um offene oder geschlossene Immobilienfonds - also Wertpapiere. Selbst wenn die Investition lukrativ ist, eine eigene Immobilie erwirbt man hierdurch nicht.
Doch wie sieht es mit den Schnäppchenimmobilien aus, welche heutzutage in Deutschland durchaus für wenige tausend EUR zu haben sind? Wenn eine Familie in einer Region lebt - und es sich wohl auch zukünftig leisten kann - in dieser Region zu leben, in der ganze Häuser für wenige Tausend EUR den Eigentümer wechseln, dann kann man natürlich ratsam sein, für die eigenen Wohnzwecke dort eine Immobilie zu erwerben. Als Anlage taugt eine solche Lage allerdings nicht! Niemand sollte den Fehler machen zu denken "noch billiger wird es nicht" - dieser Gedanke scheint einerseits plausibel, da ja dem Preis ein realer Wert gegenüber steht. Andererseits verursacht ein Haus laufend Kosten und wenn es in einer Region mehr Häuser als Nachfrager gibt, dann gibt es keinen Grund, warum die Preise nicht noch weiter fallen können sollen.
Also kann man dem Eigennutzer nur zur Vorsicht raten beim Kauf einer Schnäppchen-Immobile zum Discounterpreis - und dem Anleger sollte man davon abraten. Der Aufwand eine solche Billigimmobilie zu verwerten und der Unterhaltsaufwand wird bestimmt nicht im Verhältnis zum mageren Ertrag stehen. Und es gibt keinen Grund von einer Wertsteigerung in den nächsten Jahrzehnten auszugehen. Denn besonders für den Kapitalanleger gelten als die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf: Die Lage, die Lage und die Lage.

Der Kauf einer werthaltigen Immobilie in einer guten Lage ist mit einem relativ geringen Risiko verbunden, wenn man absehen kann, dass kein kurzfristiger Verkauf nötig sein wird und wenn die Möglichkeit besteht, die anstehenden Verwaltungs- und Verwertungsaufgaben wahr zu nehmen. Man kauft ja nicht nur eine Immobilie - sondern eine Aufgabe.

Doch was unterscheidet die Kapitalanlage und den Vermögensaufbau mit Immobilien von anderen Strategien? Ein Vermögensaufbau mit Immobilien kann aufgrund einer guten Bonität erfolgen - die Anlage in anderen Vermögenswerten ist nur mie einen vorhandenen Vermögen oder mit riskanter Spekulation möglich. Was ist damit gemeint? Wenn die Einnahmen einer Immobilie die regelmäßigen Ausgaben (Instandhaltung, Steuer und Abgaben, Finanzierungskosten) deutlich überschreiten, Sie also in der Lage sind, in absehbarer Zeit mit den Einnahmen aus der Immobilie Ihre Schulden zu tilgen, dann bauen Sie ein Vermögen auf - aus Schulden. Jedoch bringt Ihnen das Eigentum an einer Immobilie nur dann einen Vermögensvorteil, wenn Sie auch tatsächlich ihre Schulden laufend verringern, also ernsthaft tilgen! Eine Minimaltilgung, die dazu führt, dass die Immobilie auch nach 20 Jahren zu 95% noch "der Bank gehört" - ist kein Weg zum Vermögensaufbau.

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